Golden Visa Grèce 2026 : les seuils d’investissement en vigueur

Le Golden Visa grec demeure l’un des programmes les plus prisés pour obtenir une résidence dans l’Union européenne en contrepartie d’un investissement immobilier. Depuis 2013, il a permis à des milliers d’investisseurs et à leurs familles de circuler librement dans l’espace Schengen. Les réformes de 2023 et 2024 ont toutefois instauré des seuils d’investissement variant selon la localisation, ainsi que plusieurs nouvelles exigences. Cet article fait le point sur les règles en vigueur en 2026, la procédure de demande et les points de vigilance essentiels.

Des seuils d’investissement désormais fonction de la localisation

La Grèce applique aujourd’hui un système à trois niveaux :

• 800 000 € : la région de l’Attique (Athènes et ses environs), Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles de plus de 3 100 habitants.
• 400 000 € : toutes les autres régions (par exemple la Chalcidique, la majeure partie de la Crète, le Péloponnèse, Kavala).
• 250 000 € : des cas particuliers, comme la transformation d’un bâtiment commercial en logements ou la restauration d’un bâtiment classé.

Dans les zones soumises aux seuils les plus élevés, l’investissement doit porter sur un bien unique d’au moins 120 m². Il n’y est plus possible de cumuler plusieurs petits appartements pour atteindre le seuil.

Interdiction de la location de courte durée

Les biens acquis dans le cadre du Golden Visa ne peuvent pas être loués en courte durée via des plateformes telles qu’Airbnb. Ils peuvent être loués en longue durée ou occupés par l’investisseur et sa famille. Tout manquement peut entraîner des amendes et le retrait du titre de séjour : le rendement locatif doit donc être calculé sur la base d’une location longue durée.

Principaux avantages

• Titre de séjour de cinq ans : renouvelé tous les cinq ans tant que vous conservez le bien.
• Aucune durée de séjour minimale : vous n’êtes pas tenu de vivre en Grèce pour conserver votre titre.
• Toute la famille : votre conjoint, vos enfants de moins de 21 ans et les parents des deux conjoints peuvent être inclus.
• Accès à l’espace Schengen : déplacements sans visa dans l’espace Schengen jusqu’à 90 jours sur toute période de 180 jours.
• Accès à la citoyenneté : les personnes qui résident effectivement en Grèce pendant sept ans et remplissent les conditions de langue et d’intégration peuvent en faire la demande. La seule détention d’un Golden Visa ne suffit pas.

La demande, étape par étape

1. Évaluation initiale : la zone et le type de bien adaptés sont définis en fonction de votre budget, de votre famille et de vos objectifs.
2. Numéro fiscal (AFM) et compte bancaire : votre avocat obtient votre numéro fiscal grec par procuration et lance l’ouverture de votre compte bancaire.
3. Sélection du bien et vérifications préalables : l’avocat contrôle le titre de propriété, l’urbanisme, les dettes et les hypothèques.
4. Acte de vente : signé devant notaire, réglé par virement bancaire et inscrit au cadastre.
5. Demande de titre de séjour : le dossier est déposé et vous vous présentez à un rendez-vous biométrique.
6. Délivrance des cartes : après instruction, les cartes de séjour sont délivrées à tous les membres de la famille.

Sélection du bien comprise, la procédure prend généralement 4 à 8 mois. Dès le dépôt du dossier, vous recevez une attestation qui vous permet de séjourner légalement en Grèce.

Prévoir le coût total

Comptez environ 5 à 7 % en sus du prix d’achat :

• la taxe de transfert immobilier de 3,09 % (les logements neufs relèvent d’un régime de TVA distinct),
• les frais de notaire et d’inscription au cadastre,
• les honoraires d’avocat (généralement 1 à 1,5 % du prix),
• les frais de titre de séjour ainsi que les coûts de traduction et d’apostille.

S’y ajoutent la taxe foncière annuelle ENFIA et l’impôt sur les éventuels revenus locatifs.

Points d’attention pour les citoyens turcs

Les citoyens turcs peuvent acheter un bien immobilier en Grèce. Certaines zones frontalières (comme la région de l’Évros et certaines îles de l’est de la mer Égée) peuvent nécessiter une autorisation supplémentaire : les vérifications juridiques préalables sont donc indispensables. Documenter correctement l’origine des fonds et le virement bancaire est essentiel au bon déroulement de la demande.

Conclusion

Avec la bonne zone et le bon bien, le Golden Visa grec offre à la fois une base sûre en Europe pour votre famille et un investissement à fort potentiel de valorisation. Les règles ayant fréquemment évolué ces dernières années, nous vous invitons à vérifier les conditions en vigueur auprès de nos conseillers avant toute décision.

Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique.