Yunanistan Golden Visa 2026: Güncel Yatırım Eşikleri

Yunanistan Golden Visa, Avrupa Birliği'nde gayrimenkul yatırımı karşılığında oturum izni sunan en popüler programlardan biri olmaya devam ediyor. Program 2013'ten bu yana binlerce yatırımcıya ve ailesine Schengen bölgesinde serbest dolaşım imkânı sağladı. Ancak 2023 ve 2024'te yapılan düzenlemelerle yatırım eşikleri bölgeye göre farklılaştı ve bazı yeni şartlar getirildi. Bu yazıda 2026 itibarıyla geçerli kuralları, başvuru sürecini ve dikkat edilmesi gereken noktaları özetliyoruz.

Yatırım eşikleri bölgeye göre değişiyor

Güncel düzenlemeyle Yunanistan üç kademeli bir yapıya geçti:

• €800.000: Atika bölgesi (Atina ve çevresi), Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalar.
• €400.000: Yukarıdakilerin dışında kalan tüm bölgeler (ör. Halkidiki, Girit'in büyük bölümü, Peloponez, Kavala).
• €250.000: Ticari bir binanın konuta dönüştürülmesi veya tescilli (koruma altındaki) bir yapının restorasyonu gibi özel durumlar.

Yüksek eşikli bölgelerde yatırımın tek bir mülke ve en az 120 m² büyüklüğünde bir konuta yapılması gerekir. Birden fazla küçük daire alarak eşiği tamamlamak bu bölgelerde artık mümkün değildir.

Kısa dönem kiralama yasağı

Golden Visa kapsamında alınan mülklerin Airbnb gibi platformlar üzerinden kısa dönem kiraya verilmesi yasaktır. Mülk uzun dönem kiraya verilebilir veya yatırımcı ve ailesi tarafından kullanılabilir. Kurala uyulmaması halinde para cezası ve oturum izninin iptali söz konusu olabilir. Bu nedenle yatırım kararınızı verirken kira getirisini uzun dönem kiralama üzerinden hesaplamanızı öneririz.

Programın avantajları

• 5 yıllık oturum izni: Mülk elinizde kaldığı sürece 5 yılda bir yenilenir.
• Asgari ikamet şartı yok: İzni korumak için Yunanistan'da yaşamanız gerekmez.
• Tüm aile için: Eşiniz, 21 yaş altı çocuklarınız ve her iki tarafın ebeveynleri başvuruya dahil edilebilir.
• Schengen erişimi: 180 günde 90 güne kadar Schengen ülkelerinde vizesiz seyahat.
• Vatandaşlık yolu: Yunanistan'da fiilen 7 yıl yaşayan ve dil/uyum şartlarını karşılayan kişiler vatandaşlığa başvurabilir. Salt Golden Visa sahibi olmak vatandaşlık için yeterli değildir.

Adım adım başvuru süreci

1. Ön değerlendirme: Bütçeniz, aile yapınız ve hedeflerinize göre uygun bölge ve mülk tipi belirlenir.
2. Vergi numarası (AFM) ve banka hesabı: Avukatınız vekâletle Yunan vergi numaranızı alır ve banka hesabı açılışını başlatır.
3. Mülk seçimi ve hukuki inceleme: Tapu, imar durumu, borç ve ipotek kayıtları avukat tarafından kontrol edilir.
4. Satış sözleşmesi: Noter huzurunda imzalanır, bedel banka üzerinden ödenir ve tapu siciline tescil edilir.
5. Oturum izni başvurusu: Belgeler ilgili idareye sunulur, biyometri randevusuna katılırsınız.
6. Kart teslimi: Değerlendirme sonrasında aile bireylerinin oturum kartları teslim edilir.

Süreç, mülk seçimi dahil genellikle 4–8 ay sürer. Başvuru yapıldıktan sonra verilen geçici belge ile Yunanistan'da yasal olarak bulunabilirsiniz.

Toplam maliyetleri doğru hesaplayın

Mülk bedelinin üzerine yaklaşık %5–7 ek maliyet öngörmek gerekir:

• %3,09 gayrimenkul devir vergisi (yeni yapılarda KDV rejimi ayrıca değerlendirilir),
• Noter ve tapu tescil masrafları,
• Avukat ücreti (genellikle mülk bedelinin %1–1,5'i),
• Oturum izni harçları ve belge tercüme/apostil masrafları.

Ayrıca her yıl ödenen ENFIA emlak vergisi ve kira geliri elde ediyorsanız gelir vergisi yükümlülükleri bulunur.

Türk vatandaşları için dikkat edilecekler

Türk vatandaşları Yunanistan'da gayrimenkul satın alabilir. Bazı sınır bölgelerinde (ör. Meriç çevresi ve bazı Doğu Ege adaları) ek izin gerekebilir; bu nedenle avukat incelemesi mutlaka yapılmalıdır. Paranın kaynağının belgelenmesi ve banka transferinin doğru belgelenmesi başvurunun sorunsuz ilerlemesi için kritik önemdedir.

Sonuç

Yunanistan Golden Visa, doğru bölge ve mülk seçildiğinde hem aileniz için Avrupa'da güvenli bir yaşam alanı hem de değer kazanma potansiyeli yüksek bir yatırım sunar. Kuralların son yıllarda sıkça değiştiğini unutmayın; karar vermeden önce güncel şartları danışmanlarımızla teyit etmenizi öneririz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez.