Pourquoi le Portugal reste un choix de premier plan pour les investisseurs internationaux

Avec la réforme « Mais Habitação », entrée en vigueur en octobre 2023, le Portugal a exclu l’immobilier résidentiel de son Golden Visa. De nombreux investisseurs se sont demandé si l’opportunité portugaise touchait à sa fin. En réalité, grâce à sa sécurité, à son climat doux, à son marché locatif solide et à des options de visa flexibles, le Portugal reste l’un des pays les plus attractifs d’Europe pour vivre et investir.

Le Golden Visa n’a pas disparu : il a évolué

Le Golden Visa se poursuit, l’immobilier cédant la place aux voies d’investissement suivantes :

• un investissement de 500 000 € dans un fonds portugais éligible,
• des contributions à la recherche et au développement,
• des contributions à des projets de patrimoine culturel et artistiques,
• la création d’emplois par l’implantation d’une société au Portugal.

Les titulaires d’un Golden Visa ne sont tenus de séjourner au Portugal que 7 jours par an en moyenne. Le titre est d’abord délivré pour 2 ans, puis renouvelé par périodes de 3 ans.

D7 : vivre au Portugal grâce à des revenus passifs

Le visa D7 s’adresse aux personnes disposant de revenus passifs réguliers : pensions de retraite, revenus locatifs, dividendes ou intérêts. Le seuil de revenus est fixé au niveau du salaire minimum portugais, majoré pour le conjoint et les enfants. Les demandeurs doivent justifier d’une adresse au Portugal, qu’il s’agisse d’un logement acheté ou loué en longue durée — ce qui fait du D7 l’une des voies les plus naturelles pour les familles souhaitant acheter un bien au Portugal.

Les titulaires du D7 sont censés vivre au Portugal et doivent y passer une part importante de l’année pour conserver leur titre de séjour.

D8 : le visa nomade numérique pour les travailleurs à distance

Les personnes travaillant à distance pour des employeurs ou des clients à l’étranger peuvent s’installer au Portugal grâce au visa D8. Les revenus mensuels exigés avoisinent quatre fois le salaire minimum portugais. C’est une option de choix pour les professionnels turcs exerçant à distance dans des domaines tels que le développement logiciel, le design ou le conseil.

Fiscalité et frais

• IMT (taxe de transfert) : progressive, de 0 à 7,5 % selon la valeur et l’usage du bien.
• Droit de timbre : 0,8 % du prix.
• IMI (taxe foncière annuelle) : généralement de 0,3 à 0,45 % pour les biens urbains, selon la commune.
• Frais de notaire, d’enregistrement et d’avocat : environ 1,5 à 2 % au total.

L’ancien régime fiscal NHR (résident non habituel) a pris fin en 2024 et a été remplacé par un nouveau régime incitatif ciblant certaines professions qualifiées. Nous vous recommandons vivement de planifier votre fiscalité avec un expert-comptable qualifié.

Rendements locatifs et plus-values

La location longue durée à Lisbonne, Porto et dans l’Algarve peut offrir un rendement brut d’environ 4 à 6 %. La location de courte durée peut rapporter davantage dans les zones touristiques, mais les licences de location saisonnière (AL) sont restreintes dans certains secteurs : vérifiez toujours le statut de la licence avant d’acheter.

Les zones les plus prisées

• Lisbonne et Cascais : opportunités professionnelles, écoles internationales et forte demande locative.
• Porto : des prix plus accessibles qu’à Lisbonne et des valeurs en hausse.
• Algarve : soleil toute l’année, golf et vie en bord de mer — idéal pour les retraités.
• Madère et la Côte d’Argent : un rythme de vie plus paisible et des options plus abordables.

Conclusion

Si l’achat d’un logement ne donne plus directement droit au Golden Visa, devenir propriétaire au Portugal tout en obtenant un visa D7 ou D8 reste un excellent projet de vie et d’investissement. Demandez une évaluation d’éligibilité gratuite pour identifier le visa et la zone qui vous correspondent.

Cet article est fourni à titre d’information générale ; les montants et conditions sont susceptibles d’évoluer. Veuillez vérifier les règles en vigueur auprès de nos conseillers.